Informe Económico de la Construcción – IEC 90 – Junio 2025
La venta de viviendas ha mostrado un notable dinamismo en el presente periodo del año, destacando un crecimiento sostenido en el mercado inmobiliario. Aunque los créditos del programa Mivivienda venían registrando una tendencia negativa, recientemente se ha observado una atenuación en dicha caída, lo que abre una expectativa favorable para el corto y mediano plazo. A este panorama se suma el crecimiento de la inversión minera y una evolución positiva en el empleo, elementos que configuran un escenario prometedor para la construcción. A pesar de las presiones internacionales, el mercado se mantiene estable en términos de precios, lo que representa una oportunidad que debería ser consolidada.
Sin embargo, existe una preocupación creciente en torno a las iniciativas legislativas recientemente planteadas en el Congreso de la República, las cuales, en opinión de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), no contribuyen al fomento de la construcción formal. Cinco proyectos de ley han sido identificados como contrarios a los principios que sustentan un desarrollo ordenado y sostenible del sector, y se advierte que su eventual aprobación podría generar retrocesos significativos. CAPECO ha sido enfática en señalar los riesgos que implican estos cambios normativos, especialmente en el ámbito de la vivienda social. También se ha hecho hincapié en los conflictos que persisten en diversas municipalidades respecto a la aplicación de normativas técnicas y administrativas en proyectos de interés social. Para resolver estos problemas, resulta fundamental que el Ministerio de Vivienda ejerza plenamente su rol rector y, cuando corresponda, dirimente.
Los proyectos legislativos están dirigidos a incrementar el control municipal sobre las obras de edificación y habilitación urbana. El objetivo es razonable, pero las iniciativas propuestas no lo son. Más que nuevas leyes dispersas, se necesita hacer cumplir las existentes y, de ser necesario, ajustarlas teniendo en cuenta la estructura normativa vigente.
Debe tenerse en cuenta que la supervisión municipal es un componente esencial en este contexto. CAPECO no solo la respalda, sino que ha impulsado la Ley 29090, que fortaleció el marco normativo para la concesión de licencias, introduciendo la obligatoriedad de la supervisión de obras de construcción, la cual anteriormente era facultativa. La ley también contempló la categorización de los supervisores y estableció mecanismos para garantizar su idoneidad, reconociendo la responsabilidad de los colegios profesionales en la acreditación y en la definición de honorarios, lo cual permitió que la selección de supervisores se efectúe en función de la complejidad de cada obra. En caso las municipalidades no cuenten con personal calificado para supervisar determinadas categorías de proyectos, se ha previsto que el promotor solicite al colegio profesional correspondiente la designación de un supervisor acreditado. Este conjunto de disposiciones permite garantizar una fiscalización adecuada, incluso en municipalidades con recursos limitados.
La ley también establece que las municipalidades están facultadas para paralizar obras cuando se detecten incumplimientos normativos que afecten la seguridad o contravengan el proyecto aprobado. Asimismo, obliga a que toda obra cuente con un seguro contra todo riesgo, tanto para trabajadores como para terceros. Este instrumento brinda un respaldo frente a eventuales daños a la vida o a la propiedad de las personas. La verificación de la vigencia de esta póliza recae en las municipalidades, complementándose con la fiscalización de SUNAFIL.
Frente a la creciente violencia en algunas obras de construcción, incluida la extorsión a trabajadores, CAPECO evalúa alternativas para ampliar la cobertura del seguro complementario contra riesgos laborales (SCTR), a fin de cubrir situaciones derivadas de estos actos. Este esfuerzo demuestra el compromiso del sector empresarial por garantizar condiciones seguras y adecuadas de trabajo, así como por promover una gestión responsable y conforme a ley.
En este contexto, preocupa profundamente la propuesta legislativa que pretende condicionar la aprobación de la conformidad de obra a la opinión de los vecinos colindantes. Esta medida no solo carece de fundamento técnico, sino que transfiere a particulares una responsabilidad que corresponde exclusivamente a la autoridad municipal. La normativa vigente ya establece suficientes mecanismos para resguardar la seguridad y la legalidad de los proyectos constructivos; por tanto, iniciativas de este tipo no solo son innecesarias, sino que podrían fomentar extorsiones o condicionamientos improcedentes por parte de terceros.
El correcto funcionamiento del sistema de supervisión —sustentado en visitas, inspecciones, documentación técnica y verificación de pólizas— es el que debe determinar si existen afectaciones o incumplimientos. En casos graves, la municipalidad puede ordenar la paralización o demolición de obras, así como la activación de seguros para garantizar resarcimientos. Por ello, es contraproducente trasladar esta función a ciudadanos que carecen de competencia técnica y cuyo juicio podría estar influenciado por intereses particulares.
CAPECO, en su compromiso con la mejora del sector, promueve buenas prácticas empresariales mediante mecanismos de autorregulación y control, como la certificación Best Place to Live, que reconoce a empresas que ofrecen una adecuada atención a sus clientes. También ha implementado la figura del Defensor del Cliente Inmobiliario, quien canaliza reclamos y permite exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Además, los asociados de CAPECO pueden ser sancionados si incumplen los estándares éticos y normativos.
El cumplimiento de la ley es, sin duda, responsabilidad de los constructores, pero también lo es de las autoridades municipales, que deben ejercer de manera efectiva su labor de fiscalización. Igualmente, el Ministerio de Vivienda debe asumir su función dirimente, especialmente cuando se presenten controversias sobre la aplicación de normas técnicas. En lugar de crear nuevas normas sin coordinación ni coherencia, CAPECO propone consolidar y perfeccionar el marco legal existente.
La política de vivienda del país ya cuenta con una estructura normativa clara: la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, la Ley de Licencias (29090), el Reglamento Nacional de Edificaciones y el conjunto de normas de financiamiento habitacional. En todo caso, si se desea modificar aspectos técnicos o procedimentales, debe hacerse en este marco. En esta línea, CAPECO propone incorporar una quinta norma que promueva la innovación y la investigación en el sector, asignando al SENCICO un rol central como entidad responsable de la capacitación, normalización e investigación en la construcción. Estos cinco componentes —planificación, gestión, regulación, financiamiento e innovación—constituyen la base de una política integral de vivienda y urbanismo, orientada al crecimiento ordenado y sostenible del sector.
En momentos en que la construcción comienza a mostrar signos claros de recuperación, es fundamental evitar retrocesos derivados de normas mal planteadas. Lo que el país requiere es coherencia normativa, capacidad institucional y un compromiso conjunto entre Estado, empresas y ciudadanía para garantizar una vivienda adecuada, segura y accesible para todos, propósito cuya urgencia y pertinencia han sido evidenciados, una vez más, por el reciente sismo que ha afectado a Lima Metropolitana.