Informe Económico de la Construcción N° 91 – Julio 2025
En el contexto de la discusión sobre la política de vivienda y desarrollo urbano que rige en nuestro país desde el 2002, se ha planteado la importancia de impulsar planes, programas y proyectos habitacionales que respondan a las distintas necesidades de la población, con un enfoque integral y equitativo. En ese sentido, se destacó la necesidad de que dicha política no solo esté orientada a los sectores vulnerables, sino que abarque también a los distintos segmentos sociales, incluyendo a la clase media y de altos ingresos, a pesar de que estos últimos no requieren apoyo financiero del Estado para acceder a una vivienda adecuada.
El enfoque integral de la política habitacional implica la existencia de programas como Mivivienda y Mivivienda Verde, dirigidos a la clase media; Techo Propio en su modalidad de adquisición de vivienda nueva, destinado a sectores pobres no extremos; y de Techo Propio – Construcción en Sitio Propio (CSP), dirigido a aquel numeroso segmento poblacional que es propietario de un terreno formalizado por el Estado pero que vive en condiciones precarias. Las viviendas que componen este último grupo forman parte del llamado déficit habitacional cualitativo, porque no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad. Este tipo de déficit constituye aproximadamente dos tercios del déficit habitacional total del país.
Frente a esta realidad, el programa Techo Propio – CSP se ha convertido en la principal herramienta para atender este déficit. Se trata del programa que más unidades habitacionales ha logrado construir en los últimos años. No obstante, presenta muchas debilidades que deben ser revertidas, dentro de una estrategia dirigida a modernizar, perfeccionar y fortalecer el modelo de gestión de esta modalidad. Con tal propósito, CAPECO, en alianza con la Asociación Peruana de Entidades Técnicas – APET, ha formulado una propuesta integral, de la cual se detallan cinco medidas fundamentales.
La primera está referida a la transparencia en los procesos de adjudicación de subsidios y a la necesidad de implementar un sistema riguroso de calificación y certificación de las entidades técnicas encargadas de ejecutar los proyectos. Los subsidios deben ser adjudicados mediante evaluación objetiva de las necesidades de los postulantes, a través de convocatorias periódicas y estableciendo un sistema de cuotas por entidad técnica que valore el cumplimiento previo de sus obligaciones frente a los beneficiarios y frente al Fondo Mivivienda.
La segunda medida plantea que el número de subsidios presupuestados sea previsible y estable, de modo que se reduzca la incertidumbre tanto para los beneficiarios como para los operadores técnicos respecto a su disponibilidad, evitando fluctuaciones que afectan la viabilidad de los proyectos.
En tercer término, se ha dejado constancia de la necesidad de que la ejecución de obras cuente con una supervisión adecuada. Según la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones – LRHUE, esta función corresponde a los gobiernos locales. Sin embargo, dada la limitada capacidad técnica y económica de muchas municipalidades, especialmente en las zonas donde se concentra la mayor demanda de este tipo de intervenciones, la LRHUE dispone que, si la municipalidad no tiene capacidad técnica o logística, la tarea de supervisión sea asumida por representantes de los colegios profesionales. Para ello, estos gremios deben contar con protocolos de supervisión, así como mecanismos de acreditación, evaluación y supervisión de estos profesionales; y definir tarifas adecuadas para desempeñar esta labor, las cuales deberían ser cubiertas por el subsidio estatal.
Una cuarta propuesta consiste en la incorporación de un componente crediticio complementario al subsidio. Actualmente, el programa cubre casi el 95% del costo de la construcción, pero la evidencia empírica (y algunas experiencias piloto) ha demostrado que muchas familias cuentan con capacidad para asumir un crédito que les permita ampliar o mejorar el módulo habitacional básico que ofrece Techo Propio – CSP. De esta manera, no solo se mejora la calidad del producto final, permitiendo viviendas de mayor superficie, sino que se incrementa el impacto del programa, se generan mayores ingresos para las entidades técnicas y se evita que las familias realicen ampliaciones informales, lo cual suele perjudicar los esfuerzos de formalización urbana y la seguridad de las viviendas.
Finalmente, como quinta medida, se ha remarcado la importancia de asegurar la formalización de estas construcciones a través de la obtención de la declaratoria de fábrica en las municipalidades correspondientes. Para ello, es indispensable que tanto el costo de las licencias como el de las declaratorias sea mínimo, dado que se trata de procesos que deben ser aprobados automáticamente, pues la supervisión de obras es obligatoria para el 100% de las unidades que tramitan una licencia.
Estas cinco acciones son clave para fortalecer la modalidad de construcción en sitio propio y asegurar que se constituya en una solución sostenible, segura y de calidad frente al déficit habitacional cualitativo. Asimismo, se ha planteado que, a medida que se incremente progresivamente el presupuesto para subsidios habitacionales, se logre un equilibrio entre los recursos destinados a vivienda nueva y aquellos asignados a construcción en sitio propio. De no lograrse este equilibrio, se corre el riesgo de que aumente la ocupación informal de terrenos, exacerbando los problemas de planificación y sostenibilidad urbana. Por tanto, fortalecer y equilibrar ambas modalidades resulta esencial para avanzar hacia una política de vivienda verdaderamente inclusiva y eficiente.