INFORME ECONÓMICO DE LA CONSTRUCCIÓN – IEC CAPECO #82 – OCTUBRE 2024
La promoción de la vivienda de interés social (VIS) es fundamental para mejorar las condiciones de vida de la población y promover el desarrollo urbano formal. No se trata solo de proporcionar servicios básicos, como agua, sino de ofrecer viviendas adecuadas que contribuyan al bienestar de las personas. Además, la VIS tiene un impacto económico significativo, pues si se llegara a producir 200 mil viviendas al año en lugar de las 50 mil actuales, el PBI de la construcción aumentaría en un 20%, y el producto nacional crecería en un 1%. La inversión estatal en VIS es considerablemente más eficiente que en obra pública convencional, ya que su retorno a través de impuestos es rápido y permite generar ahorros en servicios públicos.
Un desarrollo habitacional formal no solo contribuye al crecimiento económico, sino también a la reducción de la violencia urbana, como lo demuestra la experiencia en Colombia. Sin embargo, persisten muchas ideas erróneas sobre la VIS que obstaculizan alcanzar los niveles de producción formal necesarios para satisfacer la demanda de viviendas. En algunos casos, incluso autoridades locales, como ciertos alcaldes, se oponen a estos proyectos. Aunque el Tribunal Constitucional ha emitido pronunciamientos sobre la normativa de VIS, los desacuerdos en la interpretación de estas disposiciones generan conflictos y paralizan proyectos.
Esta situación ha derivado en que el Ministerio de Vivienda emita opinión dirimente para resolver conflictos, o en que el INDECOPI de opinión favorable a los inmobiliarios o que el Poder Judicial intervenga, permitiendo en algunos casos la reactivación de obras mediante órdenes de amparo. Un ejemplo de este problema es el caso del distrito limeño de Miraflores, donde algunos proyectos, aprobados bajo la normativa vigente de VIS antes de los pronunciamientos del Tribunal Constitucional, deberían haberse evaluado de forma individual, tal como señala el propio Tribunal. Sin embargo, esta revisión no se ha realizado adecuadamente y, en cambio, se ha impulsado una campaña en contra de estos proyectos, llegando incluso a realizar acusaciones sin fundamento.
¿La VIS es sólo para los más pobres?
La vivienda social no está destinada exclusivamente para las personas en situación de pobreza extrema, sino que se enfoca principalmente en la clase media y en aquellos que se encuentran en condiciones de pobreza no extrema, un segmento que podría representar hasta el 70% de la población urbana. La razón es que quienes viven en pobreza extrema (5.7% de los habitantes urbanos) y no pueden cubrir sus necesidades alimentarias básicas tampoco podrían solventar una vivienda. Experiencias en América Latina y otras regiones muestran que, cuando a una persona en situación de pobreza extrema se le otorga una vivienda, muchas veces termina vendiendo o desmantelando partes de la propiedad para satisfacer necesidades básicas, como la alimentación. Al quedarse sin infraestructura en la vivienda, estas personas suelen regresar a su entorno anterior, donde al menos cuentan con una red social que les brinda algún tipo de apoyo.
Además, muchos de estos pobladores viven en áreas donde no hay acceso a servicios esenciales como el agua potable, lo cual impide ofrecerles una vivienda adecuada. Una construcción sin agua no puede considerarse técnicamente una vivienda. Para estas personas, las políticas sociales deberían enfocarse en mejorar su alimentación, salud y educación, así como en mejorar sus barrios mediante programas de desarrollo urbano. Este tipo de enfoque ha tenido éxito en países como Colombia, Brasil y Chile, donde programas similares han ayudado a contener problemas sociales y a ofrecer un entorno más digno.
Otro obstáculo importante para el acceso a la vivienda desde la pandemia ha sido la informalidad laboral. Muchas personas, aunque no viven en situación de pobreza, enfrentan grandes dificultades para acceder a créditos por carecer de empleo formal. Este problema no se limita a trabajadores pobres; incluso numerosos empleados públicos laboran por años sin estar en planilla, lo que los excluye de beneficios como el acceso a créditos hipotecarios. Solo uno de cada cuatro trabajadores en el país contribuye a un fondo de jubilación, y solo una mínima parte tiene saldos suficientes en sus cuentas de AFP. Esto significa que, aunque actualmente tengan empleo, son poblaciones vulnerables que se enfrentan a mayores riesgos de caer en pobreza si no logran asegurar una vivienda estable.
La informalidad afecta especialmente a los jóvenes y a las personas de la tercera edad, quienes, al no contar con una pensión adecuada, se ven obligados a continuar trabajando en condiciones informales. La vivienda puede convertirse en su único refugio y, por ello, en otros países, un porcentaje creciente de las ayudas estatales para vivienda se destina a estos grupos que, aunque no son necesariamente pobres, tampoco cuentan con una seguridad económica estable.
Para enfrentar esta situación, se han implementado alternativas como la vivienda en alquiler y el coliving, que ofrece soluciones habitacionales a quienes no pueden adquirir una vivienda en propiedad. En lugares como los países escandinavos, el coliving tiene una tradición de más de 50 años como una alternativa viable para personas de diferentes estratos. Sin embargo, en nuestro contexto, aún existen percepciones erróneas que consideran el coliving como una forma de tugurización, ignorando su potencial para resolver problemas de vivienda de manera eficiente y digna.
Es fundamental que nuestras políticas habitacionales evolucionen para atender no solo a los sectores tradicionalmente vulnerables, sino también a aquellos que, aunque no estén en pobreza extrema, carecen de estabilidad laboral y acceso a financiamiento. Con ello, podríamos estar hablando de una cobertura del 80% de la población, lo cual implicaría un cambio estructural en la forma de entender y abordar el acceso a la vivienda en el país.
¿La vivienda de interés social prioriza a la clase media?
Se señala que el gobierno invierte más en apoyar a la clase media que a quienes realmente necesitan una vivienda. Sin embargo, desde la creación de los programas habitacionales, se han construido aproximadamente 185,000 viviendas bajo el programa Mivivienda, dirigido principalmente a la clase media, y más de 500,000 a través de Techo Propio, orientado a poblaciones de menores recursos. Esto evidencia que, en realidad, existe una correspondencia entre los subsidios y las necesidades de cada sector, y no una preferencia a favor de la clase media.
El monto de subsidio asignado en Techo Propio casi triplica al de Mivivienda, lo cual significa que la prioridad de inversión es de 1 a 8: por cada sol que se asigna a Mivivienda, se destinan ocho a Techo Propio, que está dirigido a personas en situación de pobreza. Además, alrededor del 80% de los subsidios de Techo Propio se han otorgado en la modalidad de «sitio propio», orientada a reducir el déficit cualitativo en lugar de construir nuevas viviendas, aunque este programa también presenta limitaciones que deberían abordarse para mejorar su efectividad.
Es necesario, sin embargo, construir un mayor número de viviendas nuevas, ya que se estima un déficit cercano a medio millón de unidades. Cada año, se forman 150,000 nuevos hogares, pero solo se construyen 50,000 viviendas. Si no se incrementa esta producción, no se podrá responder a la demanda creciente, y los problemas de acceso a vivienda se agravarán. Si se mantiene esta lógica de priorizar únicamente el déficit cualitativo, se perpetuará un modelo que reproduce fenómenos como el de COFOPRI, donde más del 90% de la expansión urbana ha sido informal. En los últimos 20 años, 9 de cada 10 hectáreas incorporadas a las ciudades provienen de invasiones o de lotizaciones informales, lo que significa que gran parte de la población sigue resolviendo su necesidad de vivienda a través de la informalidad.
¿Sólo se puede construir VIS en ciertos distritos?
Se argumenta que en ciertos distritos no puede (o no debe) haber oferta de vivienda de interés social, pero esta idea es errónea. Una ciudad saludable y competitiva es aquella que fomenta la integración y no la segregación urbana. En Lima ya existen ejemplos de esta integración en zonas como Lince, donde se ha desarrollado una convivencia exitosa entre áreas de alto estándar y áreas residenciales para personas de menor ingreso. Este equilibrio en Lince es posible gracias a espacios como el Parque Castilla, que actúa como un punto de encuentro y a la vez de separación, facilitando una sinergia positiva entre distintos grupos sociales.
Además, la integración urbana no es un concepto nuevo en el Perú. A lo largo de las décadas, se han desarrollado proyectos de vivienda en áreas consideradas de alto nivel, como Santa Cruz en San Isidro, Barboncito en Miraflores, San Borja y Limatambo en San Borja, e incluso San Felipe en Jesús María. Este último fue proyectado inicialmente como un desarrollo inmobiliario exclusivo, pero fue expropiado y destinado a un uso más inclusivo por el presidente de la República, Fernando Belaunde Terry.
En Lima Metropolitana, y en el Perú en general, no existen distritos exclusivos para personas de altos ingresos. En la llamada «Lima Top», el 70% de los hogares no pertenece al nivel socioeconómico alto. Pretender que solo cierto grupo tiene derecho a vivir en estas zonas no solo es una idea absurda, sino que también representa un falso dilema. Los hogares de nivel socioeconómico alto en Lima representan apenas el 2.9% del total y este porcentaje se ha mantenido estable en el tiempo, lo cual refleja que enfocar el desarrollo urbano exclusivamente en ellos limitaría seriamente el crecimiento de la ciudad.
Además, estos distritos están experimentando cambios demográficos importantes, con un aumento de hogares unipersonales y parejas sin hijos, lo que reduce la densidad poblacional. Por tanto, el desarrollo de una oferta de vivienda de interés social en estas zonas no solo es viable, sino también necesario para que Lima mantenga su crecimiento y diversidad urbana.
¿La VIS tuguriza los distritos y afecta la “residencialidad”?
Se suele pensar que una oferta de Vivienda de Interés Social (VIS) en distritos de clase alta atraerá una gran cantidad de personas de otras zonas, afectando la «residencialidad». Sin embargo, esta creencia es incorrecta. Según estudios de CAPECO, la mayoría de las personas prefieren seguir viviendo en sus distritos actuales, especialmente en las zonas emergentes de Lima. En zonas como Lima Norte, el 95% de los habitantes desean que su próxima vivienda esté también en Lima Norte; lo mismo ocurre en Lima Este y Lima Sur, donde el 89% de los residentes prefieren seguir en sus zonas. La ciudad se ha vuelto más policéntrica, ofreciendo a sus habitantes una red de servicios y oportunidades dentro de sus propios distritos, lo cual reduce el incentivo para mudarse a distritos lejanos.
Se suele pensar que una oferta de Vivienda de Interés Social (VIS) en distritos de clase alta atraerá una gran cantidad de personas de otras zonas, afectando la «residencialidad». Sin embargo, esta creencia es incorrecta. Según estudios de CAPECO, la mayoría de las personas prefieren seguir viviendo en sus distritos actuales, especialmente en las zonas emergentes de Lima. En zonas como Lima Norte, el 95% de los habitantes desean que su próxima vivienda esté también en Lima Norte; lo mismo ocurre en Lima Este y Lima Sur, donde el 89% de los residentes prefieren seguir en sus zonas. La ciudad se ha vuelto más policéntrica, ofreciendo a sus habitantes una red de servicios y oportunidades dentro de sus propios distritos, lo cual reduce el incentivo para mudarse a distritos lejanos.
Lima Top enfrenta, en realidad, un problema de despoblamiento. Barranco, por ejemplo, pasó de tener 46 mil habitantes en el año 1981 a 34 mil en 2017; Miraflores bajó de 103 mil a 99 mil habitantes en el mismo período, y San Isidro de 69 mil a 60 mil. El auge inmobiliario entre 2013 y 2016 detuvo en parte esta tendencia, pero la falta de adecuación de la oferta habitacional a las necesidades de los jóvenes podría agravar el despoblamiento nuevamente. Muchos jóvenes en estos distritos no cuentan con ingresos suficientes o contratos formales que les permitan adquirir viviendas de 120 m², que es el área mínima que exigen algunas municipalidades. Este tipo de políticas desanima a los habitantes jóvenes y fomenta la migración.
En contraparte, los distritos como La Molina, San Borja y Surco han crecido precisamente porque adoptaron proyectos habitacionales de clase media. La Molina urbanizó toda la zona del Este y se pobló con nuevos proyectos. En San Borja se construyeron las Torres de San Borja y Limatambo en los años 80, que permitieron un desarrollo urbano sostenible y accesible. Santiago de Surco, por otro lado, ha logrado un crecimiento sostenido gracias a su diversidad de niveles socioeconómicos, desde el nivel A hasta el nivel E, y la mejora de sus servicios urbanos.
En Lima Top, la tasa de crecimiento poblacional ha sido baja, alrededor de 2.5% anual entre 1981 y 2017, y distritos como Barranco, Miraflores y San Isidro han tenido incluso caídas demográficas.
En Lima Moderna, ocurre algo similar: distritos como Jesús María, Lince, Pueblo Libre y Surquillo tenían menos población en 2017 que en 1981, aunque las disminuciones han sido menores debido a la reciente expansión inmobiliaria hacia estas zonas. Hoy en día, cada vez más personas de estratos altos se mudan a zonas como Surquillo, Magdalena o Lince en busca de vivienda accesible. Las cifras muestran claramente que permitir VIS en estos distritos sería beneficioso para mantener un crecimiento urbano equilibrado y evitar el despoblamiento.
